网曝范冰冰李晨护照丢失| 姚贝娜穿露脐裙装跳舞| 又拍了10分钟嘛| 网络红人奶茶妹妹清华报道遭围堵| 与经纪人形影不离| 黄圣依抗日电影| 董璇郑恺等袒露自己的人生理想| 邓家佳任东霖刷脸成婚| 朱雨辰自嘲是“大龄男青年| 音乐天赋| 首映备受好评| 导演迈克-李| 李咏与选手展开对抗战| 曹云金自曝已与春晚剧组接触| 汪涵晒| 不担心儿子取向| 促成爱3回归| 赵本山京城开餐馆| 曾排队8小时只为等签名| 范冰冰录节目受伤李晨心疼| 吴绮莉否认曾收成龙3千万分手费| 韩女星| 47岁周海媚昔日超诱惑写真曝光(图)| 吴绮莉携小龙女亮相| 《超人归来》| 中秋夺冠| 陈乔恩扮相复古甜美洋装美艳| 《我们一家访问人》| 一夜变身白发魔王| 章子怡外籍经纪人不懂国情| 王自健曝S.H.E新歌春晚被毙| 邓肯·琼斯| 原始人| Ella谈生娃计划| 何炅当选芒果“最佳员工| 号称"好看到吐"| 李修平获封首席女主播| 刘强东与奶茶妹妹热恋| 郑伊健动用积蓄救女友| 汪小菲踢走张雨绮恋上大S|

济南二手房:天凉快了,市场也凉了

2018-10-24 09:45 作者:王延锋 来源:经济导报-山东财经网

  房源每月都在增加 看房次数直线下滑

  ◆导报首席记者 王延锋 济南报道

  “济南调整二手房交易评估计税价格后,对市场实际影响不大。但现在的二手房整体成交清淡,价格有微幅下跌的势头。”9日,济南21世纪不动产某店负责人张先生向经济导报记者如此说道。

  来自链家的交易数据显示,近5个月来,链家每个月新增二手房房源整体呈上升趋势,但链家带意向买房人看房的次数却呈直线下滑之势。

  “楼市的预期已经逆转。二手房观望气氛很浓,很多买房人在等着房价下降,而卖房人也不愿轻易降价,交易相对比较清淡。”前述张先生向经济导报记者说道。

  计税调整影响不大

  从本月1日开始,济南市调整了存量住房交易评估计税价格。新政策实施几天,部分小区的评估计税价格调整额度已经大致清晰,大部分小区上调幅度均比较大。比如,和平路附近的甸柳小区由6000元/平方米上调至14600元/平方米左右,鲁能领秀城由6000元/平方米上调至15200元/平方米左右。

  根据济南市税务局此前的通知,本次调整计税价格的目的是为了“全面客观准确反映我市存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性”。那么,调整之后,对市场的影响到底有多大?

  经济导报记者注意到,如果按照评估计税价格纳税的话,买卖双方通常需要多缴纳数万元的税额。

  目前,二手房交易纳税科目主要包括增值税、个税和契税。其中,对于个人购房未满两年的二手房来说,增值税是大头,其纳税额为交易总价的5%;若卖房人购房时间已经超过2年,增值税免征。个税和契税的纳税金额也都是以交易总价为基础测算,比如若个人购房未满5年,其在出售房屋是需要按照房屋总价的1%征收个税;若所售房屋面积大于90平方米,且买房人为二套房的话,需要按照交易总额的2%缴纳契税。

  以鲁能领秀城为例计算,一套100平方米的房子、购房未满两年且买方为二套房,若按照评估计税价格缴税,调整之前双方需要缴纳4.66万元的税额,调整之后需要缴纳11.80万元的税额。这样算下来,买卖方双方缴税额度提升了6万多元,升幅可谓很大。

  “实际上,在二手房买卖过程中,纳税额很多时候都不以评估计税价格计算。”张先生向经济导报记者介绍道。

  根据相关政策,在实际交易中,对于纳税人申报的交易价格超过存量房价格评估值的,按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税;未能举证正当理由的,税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

  “二手房的成交价格,通常都是远高于评估计税价格。有时候,买卖双方达成一致刻意避税时,会出现成交价格低于评估计税价格的现象。而在现实的交易中,一套房子动辄二三百万元,买房人通常需要贷款。即使买卖双方有意避税,为了不影响贷款额度,网签的价格通常不会很低。所以大部分交易都是以买卖双方的申报价格计税的,而非以存量房交易评估计税价格计税,后者的调整对实际交易影响并不是很大。”张先生向经济导报记者说道。

  “要想卖房,就得降价”

  虽然二手房计税调整对市场影响不大,但二手房交易正变得冷清却是事实。

  最近,位于济南市历下区燕山小区南区的常丽女士正在打算卖房,然后换一套大房子。但她没想到,卖套房子居然很难。

  今年4月,她就将卖房信息交给了中介,总价210万元。之所以挂这个价格是有根据的:“去年邻居就是200万元卖出去的,我想着再涨10万元不算多。”没想到,在她将房屋信息挂出去之后,几乎是无人问津。中介说她的房子太贵了,要想卖房,就得降价,而且要比其他人挂牌价格低10%才好出手。

  等了两三个月后,常丽在7月份将挂牌价格下调,“调到了197万元,但看房子的依然寥寥。中介还在劝我继续下调,最好能调到190万左右,但我觉得好亏啊!”常丽说。

  而济南房友燕山店一位工作人员向经济导报记者介绍,现在燕山小区周边的二手房价格确实有下滑的势头。“整体下滑幅度不大,约1000元/平方米左右吧。相对来说,那些大户型、环境好的社区房源少,价格没怎么下滑。但小区环境差、户型面积小的社区房源较多,也不大好卖,下滑幅度就大一些。”

  张先生也向经济导报记者介绍道,目前济南二手房交易比较冷清。“前一段时间天热,买房人都不愿出来看房;现在天凉快了,市场也凉了,买房人还是不愿出来。而对于二手房卖家来说,大家都盯着邻居们此前的成交价格,不愿将房子价格下调,所以成交很冷清。”张先生说。

  来自链家的数据显示,济南二手房的供求状况正悄然发生着转变,主要反映在近几个月的新增房源和带看次数方面。

  今年3月份,链家当月新增房源4344套,对买房人的带看次数是27111次。此后,链家每月新增二手房房源呈现先降后增之势,4至8月的数据分别是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套;与此同时,带买房人看房次数呈现直线下滑走势,4至8月的数据分别是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份数据相比,链家每月新增房源增加了305套,但带买房人看房次数却减少了8987次。

  市场预期逆转

  对于二手房市场变冷的原因,合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称,“市场预期已经逆转,现在大家对未来的价格走势大都不乐观,市场将进入一个调整期。”

  上述张先生则认为,二手房变冷与新房市场的变冷有直接关系。“现在新房市场的价格上涨预期没有了,大家以前都觉得房价要涨,所以都争先恐后地买房,就怕买晚了价格更贵了。但现如今,大家发现新房价格已经不再上涨,部分楼盘价格甚至有变相下调走势,所以大家就不再恐慌性地买房了,市场从而进入了观望期。”

  许传明分析称,从新房市场近期走势看,购房需求依然是存在的,只不过过高的价格让很多人已经无力承担房价。一个例证是,市场上近期有几个楼盘推出了价格比较合适的产品,去化速度都比较快。因此,虽然未来一段时间市场将进入一个盘整期,但对房价长期走势并不必太悲观。“部分定价过高的楼盘将不得不对其价格进行修正,但市场预计将整体保持稳定。”

  再看二手房市场,稳定也是大势所趋。“现在济南绕城高速边上的新房都每平方米一万五六了,它们是期房,配套也很短期。而二环内的二手房,配套多比较健全,价格方面有贵的,也有很多2万元/平方米左右的,也是有竞争力的。整体来看,二手房价格小幅下调是有可能的,但并不会出现大幅下跌的走势。”前述张先生向经济导报记者说道。

编辑:闫晓辉

推荐阅读
是哥哥越来越像我 副总理 发骂人两字后秒删 曾华倩尖锐访问情敌刘嘉玲 49岁温碧霞赞老公有情趣 飓风营救2 性爱场面 与李东学玩闪婚遭磨难 是安领衔11年都市新剧 绯闻旧爱胡歌曝恋情
父亲牵线 众人拿着手机争相拍照(图) 韩寒宣布不再回应代笔事件 看片会预测票房紧随 值得大家尊重 多部热剧回归在即 章子怡与哥哥真的决裂了 14岁的女孩怎么可能有男友 台男星投资房产发家 苏越一审判无期法院清查财产 不担心婆媳相处问题 《黑镜》 冯文娟化身帅气机长